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最近观察到一个细节，关注这个公众号的外地读者多了起来，加F哥微信的外地朋友也越来越多。见微知著，这个小细节也反映出南京的市场热度正在升温。
上周接受了一位上海朋友的咨询，聊到为什么关注南京市场、要在南京买房的原因。他说他的决策出发点很简单，就是博取上海大涨之后南京市场补涨。
他认为上海前两年的房价经过大涨之后，与长三角几座大城市的价格差被拉开了不少。上海打开了天花板，这部分差价就是几座城市的房价未来的上涨空间。
长三角几大城市，上海下来就是杭州、南京。杭州新房摇号对落户有限制，买不到优质的新房，所以才准备投资南京。
且不说这位来自上海的朋友，他的决策思路是不是能够预测准未来南京房价的市场走势，但是上海是江浙沪的老大，这一点是公认的。理论上讲，南京和杭州的房价应该会稳定保持在上海之下的一个位置。
历史经验表明，这个位置就是南京和杭州的房价的天花板，涨到了这个价格线就很难再上去，即使短暂突破，也会回归均值。
即使杭州的房价曾经一度超越过上海，但是能量过度透支之后，后面便进入漫长的萎靡期。拉长时间线，一定会有价格线压在南京和杭州的头顶。
而这个价格线和魔都的房价有很强的关联，以上海的均价为锚定，假如上海是基准线100，那么南京杭州两座城市的大盘均价上限是什么水平，这个问题的答案就不清晰了。有人说南京是40，杭州是50，但是拿不出足够的证据。
想来想去，知道这个问题的答案，那就找到历史数据，直接对比一下就清楚了。
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想到就干，于是F哥找来了自2018年4月开始，近五年以来沪宁杭三座城市的二手房平均价格和边际成交价格，稍微处理一下，便找到了一个近似的答案。（在此特别感谢冰山指数提供历史数据，冰山指数具体介绍见这篇文章《买房卖房必备，一款高效的房价查询工具》）
冰山指数的城市数据有两个，一个是平均价格，一个是边际成交价。边际成交价就是接近买卖双方成交的价格，拿股市类比的话，就是股票的卖一价格。
以上海的价格为锚定，把近五年南京的住宅平均价和边际价格和同期上海价格对比之后再做图，可以得到这张房价对比图：
南京/上海房价比值表
2018年到2020年，无论是均价还是边际价格，南京的房价大概是上海的53%左右。
2020年上海走出一波大牛市之后，南京并未跟上，所以这个比值就逐渐下滑。
比值在2021年7月有一个反弹，原因不是南京房价上涨，而是上海推出二手房核验价，数据失真，但是近期上海已经悄悄放松了核验价，对外发布的数据正常化，于是这个比值继续下滑。
再计算一下近五年南京/上海房价，均价和边际价格比值的总平均数，均价是50.82%，48.89%。
虽然统计数据只有近5年，但也可以得出一个不是特别精确，但有一定指导意义的结论：南京的房价差不多是上海房价50%的水平，考虑到市场的波动性，最高能冲到55%。
现在均价比值只有42.71%，边际价格比值跌到了39.54%。
有了这些数据，假设未来南京市场出现一波大涨，能看到的天花板高度就是，回归到和上海的正常比值50%，行情再牛也就是55%的水平。
当然要注意两点，一个是市场是波动的，南京的房价在运动，上海的房价一样在运动。第二点是时间，这个过程肯定不是一朝一夕能完成的，需要以年为单位。
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搞清楚了南京的情况之后，又顺手把杭州的数据也统计了一下。也是用近五年的数据，把杭州和上海的房价做了对比。得到了下面这张图：
杭州/上海房价比值表
2021年7月开始的曲线突然上涨同样是上海出台二手房核验价政策，导致的数据失真。
整体上看杭州的房价大盘指数大概就是上海60%的水平。
当然杭州市场是比较妖的，波动性远大于那就，狂飚起来会很疯狂，曾经有房价超过上海的历史。所以杭州的天花板会比南京更难以预测。
不过杭州的实力还是无法和上海相比，即使一时超越，最后还是会回归的。
写到这里，就可以回答文章开头提出的问题了，假设上海的房价大盘指数是100，南京大概是50的水平，杭州则是60的水平。
上海是当之无愧的长三角老大哥，杭州和南京的这个数值和城市能级也是符合的。
最后再强调一下，这篇文章是站在宏观的角度，讨论沪宁杭三座城市房价的大盘指数，帮助大家建立一个宏观上的概念。不能机械的用于城市内部板块、小区的价格对比。
以上便是上周末研究出来的一些东西，只是一个大概的模型，不是十分严谨。仅供参考大家。
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发表于 2023-7-16 17:16:34
