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虚空的资产，是收割穷人最快的方式！
每当一种资产在世上被创造出来，就涉及到给这种资产定价，定价权在谁手上呢？
在资产的创造者手上，或者说在筹码的控盘人手上。
在上一篇文章中我们说过，资产市值由边际交易价格决定，意味着只要能控制交易价格，就能决定资产市值。由于筹码几乎都在资产的创造者手中，创造者当然可以通过左手倒右手，以零成本的方式，任意决定成交价。于是任意决定市值。
但是，其中还缺关键一环，就是，别人凭什么信你的成交价和市值？
所以，要想割到韭菜，最为核心，最为关键的一环是什么？
制造共识！
套用李笑来的一句话，傻X的共识也是共识。
只要别人信了，形成共识，你当然就可以拿空气去换别人的财富！
所以，割韭菜95%以上的工作量，都是在想尽办法让别人相信，并达成共识。利用人性的贪婪，让韭菜相信，这个资产非常高科技，未来会更值钱，未来能以更高的价格卖出。
正由于资产总量和价格都由发行者控制，所以市值也是发行者随意定义。你们过去是不是经常能听说某个空气币发行后，市值冲上几百亿？
呵呵，如果真能按这个虚幻市值把空气币全部换成真金白银，那才是见了鬼了。
当然，关键的时刻，国家出手了，将虚拟币发行定义为非法融资。
很好！金融市场确实不能放任自由交易。否则就是狼对羊赤裸裸的杀戮！
前面说了这么多，我其实是想说，我们应该尽量避开共识资产。
先来说说资产分类吧，资产其实分为两类。
第一类资产就是我上面所说，共识资产，因为价格主要取决于人们的共识，典型的这类资产有黄金，钻石，古董，比特币等。这部分资产是否值钱，完全取决于人们的共识。而共识又取决于IP的运营和营造。
我们认为黄金值钱，是因为从小各种影视和书籍作品在给我们灌输“黄金很值钱”的共识。
但是你无法确定，现在达成共识的资产，几十年过后，在你老去后，是否还会在新生代人群中依然形成同样的共识。正因为共识不稳定，所以共识资产的估值也就是不稳定的，它也就很难穿越时间。
IP是需要花钱维护的！
事实上，黄金的实际价值（实际购买力）近几十年也一直呈单边下降趋势。
第二种资产，不取决于人的共识，而取决于现金流回报，典型的有债券，股票，房产。
其中，债券的估值最容易，看票面利率就可以。股票估值最难，最大的问题在于他的经营并非完全透明的，并且成长股，周期股，蓝筹股等各种股票看重的数据侧重点又完全不同。
不过今天我们不讨论股票，我们重点讨论房产。看看决定房产边际交易价格的是哪些因素。
总结下来，就是以下四个方面：
政策面，数据面，资金面，基本面。
我们分别来说明
一）政策面
上一篇文章我们提到，货币交易价格定义房产市值，而房产市值反过来创造货币，于是再次推高货币交易价格，被货币价格定义的市值于是水涨船高，可以更多的创造货币。形成资产市值和货币的循环催生机制。
这一切是怎么发生的？
当我通过工作努力赚钱，存够300万时，我是买不起1000万的房子的。于是我向银行借入700万去购买1000万的房产。
这700万是哪里来的？
这700万并非来自银行的其他储户。并不是说你向银行借走了700万，就有其他储户无法取出他们存在银行的700万。这700万实际是你借助房产市值凭空创造出来的。而所谓其它储户的存款，实际是结合存款准备金率这个机制，限制银行放贷上限的。但因为银行间有同业拆借，因此，银行的放贷上限，和个别银行的吸储能力无关，只和整个银行体系有关。
所以，你向银行借了700万，整个市场上的货币，就增加了700万。同时所有存款人的存款，就被这新增的700万稀释了购买力。
有关这一点，我在过去的文章中多次有提到，《经济学原理》中也有介绍，在此不再叙述。
既然每个人可以凭空创造货币，在原本买不起房的时候，只要创造一笔钱，就能买得起了。因此货币创造能力，是推动房价上涨的决定因素。
所以，政策面的核心，就在于限制每个购房人的货币创造能力。用通俗的话说，就是限贷。
总体来说，虽然限购和限贷都是政策控制手段，但很显然，限贷才是核心要素，限贷直接决定了你有没有钱买。从这个视点出发，限贷最为严厉的北京，房价当然是最难涨，从另一个角度说，当下的北京，房价的泡沫也最小。
二）数据面
数据面是配合政策面的，当政策放松，限贷限购松绑的时候，观察成交数据，就是一个观察房价上涨是否要启动的窗口。
对于投资性房产买入的时间点问题，我认为只有这个是最佳的时间点。
究其原因，这是防止房产大周期反转时必须设置的安全垫。让你在必要时刻逃离这个市场时，其逃离价格不会击穿你的成本线。
对于专业的投资者，要时刻提醒自己，所谓资产市值，皆是交易价格的投射，这笔财富，在你兑换成货币之前，并非真实存在。
90年代初的日本，有“卖一个日本，买四个美国”的说法。说是按日本地价把日本土地都卖掉，就可以买下四个美国的土地。但其中最大的bug，就在于“按日本地价把日本土地都卖掉”。因为这本质是一个庞氏，当卖出日本土地的人稍微变多一点，其成交价格就会立刻被击穿。
那中国现有的成交价会被击穿吗？换句话说，中国会有房产的大周期吗？
货币永远涨，通胀也是永恒的，那么按货币计价的房产是不是也会永远涨呢？
是的，长期看的话，只要货币永远涨，货币计价的资产和物资，就会永远涨。但在其中可能会遇到相当的波折，因为房产的大周期，时间跨度可能会很长，而我们的生命长度是有限的。
为了解释周期的问题，我们接着来看第三个，资金面。
三）资金面
说到房产的周期，很多人会和联系政策面去思考。
过去20年的中国房地产发展史，几乎都是一轮房价大涨之后，政策介入调控，限制大家创造货币的能力，于是购买力下跌，房价横盘阴跌1~3年，然后政策放松后再次酝酿一波大涨。
但我今天要说的资金面所造成的周期，并不是这个几年跨度的小周期，而是大周期。
在当下，人口红利时代，中国的一线和强二线城市，楼市资金面上，是几乎没有房产的净卖盘的。
老人有充足的养老金所以不会去卖房子，年轻人因为有六个钱包帮衬所以会更有购买力去买房。
而即使挂牌的要卖出的房子，几乎也都是为了置换，所以本质还是净买入。
但，事情会永远这样吗？在一切顺风顺水的时候，很多不安因素只是没有浮出水面而已。我小时候看《灌篮高手》，有一段印象比较深刻的剧情，就是湘北高中打的顺风顺水时，田冈教练就能发现其潜在的不安因素。
目前在资金面呈现净买盘的中国楼市，是否也同样存在着不安因素呢？
净买盘的趋势，会扭转为买卖平衡，甚至净卖盘吗？
当卖方力量开始汹涌出现，当前城市的房产成交价会被迅速击穿吗？
在我看来，楼市资金面在未来最大的不安因素，就是老龄化。
2021年中国总和生育率仅1.15，上海更是只有0.7（一个女人平均一生只生0.7人，加上不能生育的男人，也就是每2人平均0.7个后代）。换句话说，上海的劳动力人口，经过一代人，将萎缩为原来的三分之一。
当赚钱的劳动人口急剧减少，而纯消耗的老人急剧变多。整个社会就将进入极度缺钱的时代。养老金也会不足以支付老人的基本生活保障。这一点我在前面几篇文章以老龄化日本为例详细介绍过，在此不再叙述。
我们可以分析在老龄化时代，老人，年轻白领，政府这三方的力量。
1 老人
老人不用说，养老金不够用的话，老人没钱就只能卖房产，或者市区置换郊区。老人将彻底成为楼市的净卖盘。
2 高收入的白领人群
在过去的文章里，我们说过，所谓富裕，其实是一个劳动比率问题。一个白领工作1小时赚的钱，可以换一个钟点工5小时赚的钱，那么劳动比率就是1：5。现在国内一二线城市的白领蓝领的劳动比率，几乎是世界发达国家中最高的。所以，不看房价的话，目前国内白领的生活成本也是最低的，但收入却并不低于日本，这就导致多结余下来的钱都成为了楼市购买力。
但老龄化后，几乎可以确定的是，体力工作者的工资将大幅上涨，换个说法，就是人工费用提升了，生活成本提高了。白领能结余下来买房的钱，没有现在充裕了。
也就是，未来和现在比，买盘力量在削弱。
3 政府
政府缺钱时，会更加卖力的出卖无成本的土地。这会进一步增加供应，导致楼市变成完全的买方市场。
比如上海去年卖地金额，超过了之前三年的总和。其原因也是因为疫情导致的缺钱。可想而知，这个新增供应可能会影响到二手房的流动性和价格。
今年如此，未来老龄化社会同样也会如此。并且，在上海极低的生育率条件下，未来放开户籍和吸引外来年轻人口是几乎可以确定的事。大规模导入人口，也需新增土地供应作为条件。
总体说来，就是老龄化社会，劳动人口减少，纯消耗的老人变多。整个社会将进入缺钱的时代。老人，年轻白领，政府都会缺钱。楼市供需在资金面完全逆转后，会变成买方市场。楼市也会从净买盘周期转变为净卖盘周期。
最后我们来看如何应对周期，也就是如何考察楼市的基本面！
四）基本面
前面提到了老龄化社会会完全逆转楼市的资金面，那么房价会跌吗？
相对于未来年轻人的劳动价格（也就是工资），房价是一定会大跌的，但相对于货币，不太好说。这取决于货币增发或贬值的速度。
或者换个说法，房产的租金回报率一定会上升。上升的方式，也许是通过房价下跌，也有可能是货币贬值（通俗的说，货币贬值也就是房租和工资均上涨）。
但这一切，都是长期层面的事情，至少现在还处在人口红利期，至于大周期何时会来，楼市供需何时开始逆转，我们只能跟踪数据的表现。毕竟凭空预测是很难的。
但只要我们谨遵上述第二点数据面，确保每次入场时机都是上涨周期之前，我们就有充足的安全垫在大周期到来前逃离市场，我们就不会被大周期所伤。
大周期到来之前，我们所能做的，就是尽可能地持有能穿越周期的夯实资产。那么，通过什么维度给资产估值呢？或者说，怎么看房产的基本面？
我认为核心的两点，是租金回报率和租金增长速度。这两点相比，租金增长率又更加重要。这就像你在股市选成长股时，PEG要比PE重要。
十多年前，我在东京工作时，不少在日华人买房选择东京而非上海，理由是当时东京租金回报率是上海的两倍。但这之后的十年，上海租金上涨了三倍，而东京租金则几乎没有上涨。很明显这是只看当下回报率不看长期增长速度的结果。
我在之前的文章曾经提过，如果北京和成都的租金回报率都相同，但北京的单位面积租金是成都的三倍时，应该选哪个城市？
这就要看未来这些城市间，发展到底是呈现差异化还是扁平化。其工作收入差距，是扩大还是缩小。
一般来说，一个国家比较穷，处在发展早期，那么各个城市就会呈现明显的差异化。比如在100年前，上海的房价，可能就会达到北京等其他城市的十倍以上。因为穷国只有接触到外国的少数几个城市，会有高收入机会。
但一个国家一旦富强起来，成熟起来，各个大城市之间的差距一定是慢慢缩小的，也就是呈现扁平化。经济规律会促使经济和资源要素，向低成本且有充足人口和基础设施的地方转移。
当然，我说的是大城市。三四线城市由于年轻人口被虹吸，没有充足的人口资源，也无法吸引到产业，会逐渐凋敝。
所以，寻找未来会持续繁荣的核心大城市，且这些城市目前和京沪等一线还能有巨大的价差，会是一个比较好的方向。这是我要说的第一个点。
然后第二个点是高收入的产业，我记得2015年开始，就不断有楼市大V唱多重庆，究其原因，是因为重庆的GDP规模很大，增速很快。但问题在于，楼市要形成购买力，必须得看人群收入，而非GDP规模。
GDP和高收入，这两者之间并不等价。一些重资产公司能创造很高的GDP，但员工却拿不到多少的收入。
相比重庆，几乎所有高收入的大型科技公司，例如华为，阿里，腾讯，其西南研发中心几乎全部落子成都，这是成都和重庆的明显不同。这也是我过去在成都和重庆价格相近时，选成都而不选重庆的原因。
北京的南三环不如北五环，也是因为互联网等高收入行业大部分在北边。
所以，观察高收入行业公司在中西部城市的选址，这又是一个比较好的方向。
你要相信一点，大型科技公司在选择城市时，因为是一项长期投入，所以对城市人口，人才，基础设施，政策等诸多方面，一定是做了详尽的调查和研究，才会投资成为研发中心。
这时，我们的做法，就是直接搭便车，会省下我们很多研究数据的时间。
我记得星球里也曾经有人提问哪些城市的租赁市场会比较旺盛，我的回答就是，直接看租房托管的龙头自如在哪些城市有业务开展就可以了。
能搭便车的地方，我们就不要自己去分析数据了。
五）后记
今天，我们详细说明了楼市的政策面，数据面，资金面和基本面。
总的来说，未来楼市的净卖盘周期一定会到来。我们也要谨记，京沪房产的高市值，也只是在当前净买盘市场成交价格的投射而已。
由于我们不知道净卖盘周期何时到来，所以如果要投资房产，要根据成交数据，尽量把买点选在涨价的小周期之前，这样面对未来的大周期反转才会有安全垫。不至于击穿我们的成本价。
资产分配上，可以选择一些和京沪价差巨大的中西部核心城市，特别是有高收入科技产业的城市去布局。 |
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发表于 2023-7-16 15:31:29
