REITs系列（二）：如何投资中国版的REITS （产权类）

木林水

一、为什么REITS是个好的工具？
源于它最主要的特点：强制分红！！！
【90%以上】
基金年度90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者。
【每年至少1次】
基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。
二、中国版REITs的分类

中国REITS的背景我们上篇介绍过（详见：《REITS （房地产信托基金）是什么？国内外REITS有啥区别？》）

在众多的项目种类中我们可以把它们大致分为两类，分别是产权类和特许经营权类。
这两类中国REITs产品有着本质的区别，我们在实际投资过程中也需要相应的区别对待。最需要注意的两点！！！
第一、产权类REITs的股息率与特许经营类REITs的股息率不可比。
第二、不同期限的特许经营类REITs的股息率不可比。
为什么？
1.产权类是指以租金（或运营外包服务）为主要收入来源的产权类资产，如：
仓储物流、产业园区、数据中心等。
产权类资产价值到期后不会归零（房子、仓库会一直在），核心原因是此类资产的权属价值总体上具备长期延续的可能性，资产估值相对稳定，虽然也会有折旧，但在一定情况下，（比如买的时候资产价格很低），可能带来升值。
2.特许经营权类是指依据与政府签署的特殊经营协议进行收费的特许经营类资产，如：
市政工程、高速公路、轨道交通等。
特许经营类资产会随着剩余经营年限不断缩短，资产估值呈现逐年递减的趋势，资产价值到期后将归零。注意哦，这并不代表投资人的投资本金也随之“减损”，而是在基金存续期每年的可供分配金额中，逐步提前回收了投资本金。
三、中国版REITs投资策略

1. 【如何选择】
性质不同，策略不同，先上结论：


2.财务自由中国REITs投资方法分为五大步骤：
第一步，选出好REITs。
第二步，等待好价格。
第三步，买进。
第四步，长期持有。
第五步，卖出。

在学习筛选标准之前我们要先知道如何查找一只中国REITs的相关信息，在每只产品上市之前都需要在深交所或者上交所的官方网站进行信息披露，我们就可以在相应网站找到具体信息。
上交所：http://www.sse.com.cn/disclosure/fund/reits/ （51开头是上交所）
深交所：http://reits.szse.cn/（18开头是深交所）
找到招募说明书：（步骤参考如下）




备注：
1. 第一步先输入代码；
1. 第二步日期选择2021年初开始，截止日期到今日；
2. 参考招募说明书（如果上市时间久，资料会比较多，可以点“下一页”到最后一页），另外：最新的年报看这两年的业绩。
3. 重点看“基础设施项目基本情况、财务状况与经营业绩分析、业务展望”三项是重点。
我们先看产权类筛选：（特许经营权的计算方式复杂一些，后面找到计算器工具再分享）
我们通过年报和招募说明书重点关注两个部分内容：
1、每年营业收入长期稳定；
2、地段要好，整体出租率大于90%。
以建信中关村产业园（508099）封闭式REITs为例：


        看近5年营业收入，2021-2022年应收在2022年年报中有，“基础设施项目基本情况、财务状况”，2019、2020、2021年可以在招股说明书中。


我们可以看出，建信中关村产业园REITs的连续5年营业收入，在2022年、2021年有下降，可能是受疫情影响，后续在观察基本具备长期稳定分红的条件。
我们也看一下出租率，从基础设施项目基本情况可以看到具体数据，我们在2022年年报中“基础设施运营情况”项目中可以看到整体出租率基本在90%-80%之间，并没有稳定达到90%以上，暂时不能入选，未来有待进一步观察。


其他的Reits我后面有空会统一整理下。
当我们选出好REITs以后，我们要做的就是等待好价格出现，然后买进。
我们知道无论是经济、还是房地产市场都是周期性波动的，所以REITs的股价也会周期性波动。如果现在没有好价格，未来有机会出现好价格。
判断产权类REITs的价格是不是好价格最简单有效的办法，仍然是通过股息率来判断。
美国REITs历史上股息率在4%-8%之间波动，中国REITs是一个全新的产品，所以美国REITs的历史情况依然具有重要的参考意义。
有一点重要的不同是，中国REITs是以基础建设项目为主，底层资产本身的风险要小于美国市场，所以在面对中国REITs的合理股息率波动区间我们进行适量的放宽。
所以权益类中国REITs股息率的合理波动区间为3%-6%。（分红率=年分红金额/REITS现在的价格）
当中国权益类REITs的分红率大于6%的时候，是很好的买进时机；当中国权益类REITs的分红率小于3%的时候，是很好的卖出时机。
REITS的分红通过雪球查看：


另外，已上市的REITS的产品公告也可以在雪球查看。


如建信分红率=年分红金额/REITS现在的价格=0.049/3.845=1.27%.  股息率也没有到购买标准，可以先关注，然后寻找其他机会。

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