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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总好，新人首次提问，本人sfsd，准备子弹180，兼顾自住，最近看了9号线科怡路附近的房，主要是怡海花园，想请您评价一下这个区域未来的发展潜力。另外，如果选择投住分离，这个预算有什么好的选择吗？谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!怡海花园的涨幅很弱,每一轮3个点左右,科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象。
优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净,0几年的盘优势一般,如果投住分离的话,不如看看朝阳的常营区域,国贸的次级溢出区域,购买力比较充足,居住体验也好,也是目前刚需200万左右预算比较适合投资的一个区了
建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我提问!
<hr/>Q:提问:1200资金购房，无学区要求，经常到各地出差。选丰台的玺萌公馆、恋日花都;怎么样，机场和高铁站好像都不远。
A:回答:您好,玺萌公馆、恋日花都都是草桥不错的盘,热度和品质在区域内排名靠前,保值性不错,涨幅也很稳健,但1200放这个地方有点浪费,丽泽这个地方,主要还是以刚需为主,玺萌公馆、恋日花都也都是刚需盘,1200是改善的预算,可以到更优质的板块选筹;矮子里面拔将军是大忌;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
<hr/>Q:提问:京总好，由于最近感到房价上涨，但我自住的房子价格上涨明显低于其他地区，有换房打算。在头条读到您的文章，对于产业和住宅的关系分析很是认同，赶紧加入了京房会。我们在2016年首套首贷，最高贷款额买了丰台南宫（与房山长阳一路之隔）156平米的新房，目前能够售出的价格大概在500左右。与我同年，同事在清河290万购二手房，目前价格比我的房子价格还要高。深刻感受到房价分化，所以计划换房，目前南宫房子已经挂牌，并不好卖，但我下决心，即使降价也要尽快出手。
去年继承了一套西城的老旧央产房，目前也在挂牌出售。现在我们的想法是手里房子全部清仓后，现金大概500万左右。之前有商贷记录，再次购买均算二套，只能贷款140万左右。计划购买一套两居+一套一居，这样相对灵活一些。因为家里有3条狗，所以我们计划买一套一层带院子的房子，之前去回龙观看了一天的房，发现500多万两居带院子的房子品质不好，小区比较混乱。针对这个情况我们调整了计划，想请您指点一下，是否合适。
首先决定投住分离，我们可以在房山长阳租万科带院子的房子，继续享受远大新。问题一、我们想购买一套500万左右（350+150），二套250万左右（150+100），您看这样分割资金购买是否合理？还是应该集中资金购买？问题二、看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店几个地区，目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。但有点担心回龙观已经涨2年了，是否比不上其他地区有潜力？
问题三、一套的选择有：回龙观两居（新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙博苑），清河一居（清缘东里、强佑清河新城），朝青一居（天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园），朝青两居（国美第一城），常营两居（柏林爱乐、富力阳光），请问哪个版块潜力更大些？版块内的小区选择是否合适？问题四、二套想购买亦庄的中信悦海苑的一居室，看起来价格还比较低，是否合适？以上是我们自己琢磨的计划，想请您评判一下，提出合理的建议。因为换房的问题思考有一段时间了，所有问题比较多，请京总海涵，谢谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、投住分离正确;丰台南部房山没有投资属性,或者说投资属性很弱;犯错概率大大增加,避免错误的最好方法就是远离这种区域;到确定性更高的区域;只要选筹不太烂,总能吃到红利;犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这就是战略上的选择错误,用战术去弥补并不能解决实际问题;
2、建议集中资源选一套优质盘,保留一张房票,房子上涨后可继续建仓;如果把2张房票全部用完,未来再想买会很麻烦,其次资金有限,无论是在哪个商圈大概率只能选到尾部的盘,别人吃肉我们吃能喝汤,集中资源选一套头部的盘,把区域行情全部吃掉才是王道;而不是追求数量;
3、回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域还是有不同的,回龙观、朝青、亦庄、属于区域内的龙头商圈,常营、高米店属于次级溢出板块,西红门属于大兴西线的领涨板块;从房产选筹的维度和当下的市场变化;您是投住分离应该优先选回龙观、朝青、亦庄;资金够面积够用毫不犹豫选这种区域;选次级板块的前置条件是家庭刚需,有孩子或三代同堂,自住为首要条件,不得牺牲距离换取面积;
4;亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可,涨幅都比较稳健;从资产配置的角度,市中应该有一套住宅;其次才考虑远郊;华纺、青年汇佳园很好,国美属于朝青的上车盘,流通性比较大,但品质不如华纺、青年,从长持的角度这两个盘自身的成长性更有优势;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
<hr/>Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。
现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？
加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？
A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,
2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。
因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,
建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘
市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!
<hr/>Q:提问: 京总好！目前首付250万左右，首套首贷，家庭月收入税后4万+，孩子已在西城上学，考虑到老家的老人来北京，西城房子老破小住不下，考虑给老人购买一套房子，兼顾保值增值。目前计划在西城房子旁边租一套给老人来京时全家合住，再入手一套投资属性的租出去。
从投资角度，朝青，亦庄和回龙观，丰台草桥，西红门，通州，哪个更好一些？是否有推荐的小区？婆婆住在西红门九龙家园，房价涨幅有限，选西红门或草桥更方便管理，相比亦庄回龙观增值空间有限？希望有一套可租流通性好增值空间大的房子，该如何考虑？另外，具体选房的时候，是否需要考虑南北通透，户型方正的房子？请京总指导，谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、如果从纯投资角度,朝青、亦庄、回龙观的价值更稳固一些;房价不会出现大起大落,即便有回落也属于正常范围内,大概每次是5-10左右,草桥的利好说白了就是丽泽,但是丽泽未来能不能完成使命这个谁也说不好;西红门属于大兴西线的领涨区域;向北可以承接四号线沿线的通勤,本地有商业价值;如果方便管理买这个板块也可;可以看看礼域府、兴海家园、保利茉莉公馆、顺驰领海
2、选房源稳妥的就是随大流，用大众的眼光去挑房源,建议不要标新。选择房源一是户型方面，以目前的市场情况，南北通透,基本就算是比较优质的户型了。如果是明厨明卫则加分;二是楼层方面，如果是高层板楼,中层偏上为优,中间楼层中等,越往下可能就会稍微差点意思,低层板楼,三四楼就是比较好的选择，
三是楼栋的选择:选择楼栋最重要的是采光和噪音，室内采光没问题，没有噪音基本问题就不大.可以白天看一次,晚上看一次,白天主要看采光,晚上主要听噪音.四是物业方面，大牌物业服务会更稳一些，只要是相对大一些的即可。物业最大的作用不是增值而是保值。好物业可以让整个小区非常的干净整洁.即便是住上10年也能算得上次新;
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
<hr/>Q:提问:你好，我是一名程序员，目前在上地工作，以后的工作地基本集中在西二旗、望京或者中关村。现在手上有 160w ，最多最多再加 50w 也就是最多210w 作为首付，首套。手上的现金在贬值，所以想买一套房子来对抗通胀，预计期望投资>自住。
目前想买二手房买在西二旗附近，以后换工作可以锁定西二旗，主要考虑二手房，可是总价 最多440w 基本上西二旗和回龙观附近都选不到优质小区。如果以上预算不能买一个优质小区，感觉只能从新房里面选了。但是新房变现周期比较长，至少 5 年，中间用钱感觉很麻烦。至于对房子的要求就是方便出行和安静和能自住，新房中建发珺合府和平西府橡树湾都不够安静。
1 就现有预算来说二手房和新房选哪个更优？新房主要担心变现周期太长;2 如果买二手房这些预算能考虑哪里？3 新房中 安静方便出行能考虑哪里？
A:回答:您好，感谢信任！1、买房最重要的是选筹:选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是房子未来能否增值的因素;优质小区在优质板块里才能起到涨幅;如果小区本身很优质,但板块一般,后期的涨幅也会很差;
关于新房和二手房如何选择，这是初次购房者普遍遇到的问题，我一般都是建议在满足购买二手条件的情况下优先二手，新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,交易起来对比二手房相对简单，缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱，二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题，从效率优先原则，二手房的兑现更直观一些，新房的兑现周期较长，期间存在不确定性！
2、440可以在回龙观的首开国风美唐二期拿到一个正规一居室，回龙观的品质楼盘，保值增值很稳健，距离您的工作地很近，出租自住比较灵活，如果想买2居室可以看看立水桥板块的溪城家园，西二期不是一个产住结合的区域，因此回龙观成了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡，这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京，向南可以承接中关村，三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域, 回天计划对于回龙观是加强,对于天通苑更多的是改善。加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农.未来的行情依然看好,
立水桥属于西二旗、朝阳北部、中关村的溢出板块,保值性比较稳健,但升值性不如回龙观;如果对房型有刚性要求,可以关注立水桥板块,对房型没有特别要求,回龙观更稳健一些;440W在全北京买新房基本上位置都很差,如果想自住回龙观和立水桥板块是比较适合您的,建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
<hr/>Q:提问:您好！预算550w，投资向考虑出手的话，朝阳丽都壹号·峯境的61平一居和昌平建发·珺和府87平两居哪个合适些呢？丽都壹号是现新房，这个单元说是房本18年的；珺和府则是25年的期房。价格相当的前提下哪个好一些呢？另外，550w的话海淀或朝阳还有什么新房/期房盘或者次新房源值得推荐呢？
A:回答:您好,感谢信任1、我在精华栏文章《朝阳选跑赢大盘筹导图》中对于这些区域有过详细分析,建议认真阅读,酒仙桥这个区域本地人管叫丽都商务区,外区人管叫城乡结合部,这种看法并无道理,酒仙桥的板块比较独立，整体面积很小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业非首都功能定位，加上城中村太多改造难度比较大，所以这一带的价格一直起不来;
如果未来能整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区
丽都壹号卖的并不是很好,成长环境比较差,退房率很高,这两个盘相比珺和府更有优势一些,但25年交房,加上办房本的时间,一是不确定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融属性,
2、550W海淀没有特别合适的投资盘,可以看看朝阳常营的苹果派,北京新天地五期,比较符合您的预算,常营是一个无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑的区;现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.
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发表于 2023-1-16 10:55:08
