投资日本房产，小心别踩这些坑

松伟

近年来日本房产投资爆火，原因也很简单，日本房产确实优势多多，如升值和租金回报，法律法规健全，房产永久产权等。
不过小编还是要提醒大家：不论投资还是自住，买房都不能盲目，那么赴日购房中都有哪些需要注意的事项呢？今天就来看一看，赴日买房容易出现的误区。


误区一
在日本买房可以获得永驻权
日本没有买房换签证的政策。以投资为目的购买日本房产，是不能获得永住权的！
想要获得日本永住权，并享受与日本国民一样的福利待遇，同时保留原来国籍，则需要取得日本长期在留资格，也就是我们通常所谓的“绿卡”。
日本所谓的“绿卡”就是我们一直说的投资经营签证。也是目前最具开放性的签证种类。与工作签不同，对语言、技能、资质等没有硬性要求。只要你有投资意向，出资500万日元以上，有可持续经营的项目，就可以申请该签。
同时在日本期间，信誉良好，按法纳税满5年可申请国籍，满10年可申请居住签证。有了此签可享受国家提供的医疗保障和年金，家属也可获得滞留许可。孩子可在日本享受免费教育、老父母在日本看病可报销70%的医药费。


误区二
土地使用权的理解
关于土地使用权，这里也有个误区。虽然在日本的房产有私有产权，但并不表示“我的土地我做主，房子我可以想盖多大就盖多大，想建几层就建几层”。
实际上，在日本房产中，每块土地都有它的属性。从建筑物的高度，到建成后的用途，都得严格遵照属性。
无论是在日本买房还是买地，一定都听过这两个词：建蔽率和容积率。通过对这两个词的了解，你就会知道这块土地能盖多大的房子。


建蔽率：建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比值。


容积率：容积率是决定日本房产建筑面积总和的重要因素，用容积率乘以建筑用地的面积所得出的数字就是能够建筑总的面积。
比如一块面积为100㎡的土地，如果容积率是50%的话，那么在这片土地上就只能建造一个50㎡的建筑。


误区三
无法跳出中国式的买房思维
对于很多赴日购房者来说，在做决策的时候，往往会和在国内买房做对比，甚至与其他投资产品进行比较，但实际上，这些都是完全没有可比性的。
我们要知道，虽然日本与中国是邻居，但是两国在买房习惯上可是有着天壤之别。不少有意向去日本买房的投资客，还保留着“中国式”买房的思维。
例如，日本人更喜欢简约低调的装修风格，如果还是以国内的审美习惯去看，可能会误以为装修过于简单，其实不然。看看风靡世界的无印良品就知道了，日式审美就是要追求这样的极简和禅意。


误区四
公摊面积和得房率
中国人对房屋面积的理解，还停留在公摊面积和得房率的问题上，导致很多购房者的思想被禁锢，想当然的以为日本房子贵的离谱。
一般来说，国内的房子面积为建筑面积，也就是使用面积（房屋内部真正使用的面积）+分摊的公共使用面积，电梯和阳台都算在使用面积内。
而日本房产是“明码标价”，日本房屋的所标注使用面积相当于国内建筑面积的70%~80%，出售时的面积就是房产内部的实际面积，不包括阳台和电梯。


误区五
纠结房子朝向问题
在国内购房，我们会特别注重朝南朝北，是否南北通透等朝向问题，毕竟朝向问题会间接影响到房价的涨幅；中国人喜欢朝南、采光良好的房子。
而在日本，朝向并不是重要的，日本人对朝向有着更个人化的选择，日本买家有的人更关心房型的位置能不能看到美景或者繁华商圈。
所以一般在东京朝向富士山或者东京塔等知名景点的高级公寓楼相比其他公寓楼会更贵一些。


误区六
房产遗产税真的高的不得了吗？
绝对的误区。日本的遗产税法在2015年进行了修改，计算的基础抵扣额下调了4成，也就是遗产税额增加了。
公式：3000万日元+600万日元×法定继承人数，超出的部分就要征收遗产税了，即应税额。具体应缴纳多少遗产税，税率见下表。


并且，遗产税不是以市场价格作为纳税基准的，而是以评估价为基准，土地价值和房产价值分开评估，约为市场价的7、8成左右吧。
比如房产市值7000万日元，遗产评估价为5000万日元。一家三口的丈夫去世后，妻子和孩子作为继承人，需要纳税的部分即「5000万-（3000万+600万×2）」，仅为800万日元。
如果评估低于5000万日元，4800万日元的话，继承是不需要纳税的。
算一算就知道了，小金额投资根本不用考虑遗产税问题。所以，在日本，一些老年人会把大房子卖掉，换成小房子留给后代合理避税。

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