买对房第一步，认识房产具有的属性。

荒岛的未来

房产有居住、面子、学区、户籍、金融等属性，但大多数人对房产的诸多属性并没有正确的认识，或者没有充分的利用这些属性。


比如，很多刚改购房者在置换时更注重面积的改善，却忽略了圈层和学区的改善；再比如房产的金融属性，在过去的十几年，房产的金融属性发挥并不充分，老百姓还处于“借贷就是走投无路”的低级认知阶段。

而少部分敢于利用房产金融属性的群体，在过去的十几年赚得盆满钵满。

大众对房产属性的认知程度不同，造成了购房的价值表现不同。同样价格买的房，有人买入后暴涨；有人买入后价格几年都没有变化。

尤其是在房产普涨时代已经成为过去的今天，想要在预算范围内买到一套还不错的房子，就需要对房产的属性有足够清晰的认知。



一、首先房产具有居住属性

任何一个房子都具有居住属性，只要能住人他就有居住属性。包括我们常说的北京地下室，一样具有居住属性。

面子属性：一个人所在的小区会决定这个人的圈子，同时也会让大众对他的社会地位有个粗浅的判定。

学区属性：中国人专属的学区属性，读书是就近入学。也就意味着房子就自带了学校的选择。很多人买房子就是为了学校。这也是居住属性中一个非常大的需求。

户籍属性：户籍会决定你在一个城市的养老、归属、就业等。所以，一直有择一城终老的说法。

二、房产具有金融属性

急需用钱的时候，可以抵押出来：在中国最能快速变现的方式就是抵押。可以短时间把大量的资金给套出来。同时银行也非常喜欢房子作为抵押物，敢于对房子进行放贷。

我们所说的房产具有保值属性：主要对应的是手拿现金的人群。你拿着现金，钱会随着通货膨胀而贬值。而房产的保值属性，一定程度上能对抗通货膨胀。

举个例子，你2010年在成都单价0.8W，能买到顶级的房子，2023年你要单价5.5W才能买到顶级的房子。随着通货膨胀的进行，你的房子也在通货膨胀。所以对冲了，这就是我们所说的保值。

如果你是2010年有100万现金，你还能买到125㎡的房子。放到2023年，100万现金算上13年的复合利息，合计166万（年化4%）。166万，是否还能买到核心区域125㎡的房子，答案是买不到了。



这个就是我说的保值作用，无论货币是否增发，都会随着时间进行保值。

再谈一谈增值属性：因为房产存在周期性和稀缺性，所以房产就会有增值的属性。
比如2016年成都的暴涨，房价直接翻倍，创造了大量的财富。由于不同区域、不同规划，导致了价格的差异性，随着时间的磨平，会把价格拉进，甚至抚平。

租金现金流属性：房子只要能出租就可以有租金收益。以成都举例子，一般租金回报率在1.5-2%之间。

相比较于现在的定期存款，2年期的定期存款利率是2.15%。租金收益略低于定期存款，但是可以博涨幅和对于看涨的预期。

像很多小城市，房子目前基本就只剩下居住属性了。举一个偏激的例子—鹤岗，居住属性没问题，但是没有金融属性，卖掉表现很难。

所以选房子，一定要兼具居住属性和金融属性。

唐大帅

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